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進(jìn)可攻退可守

　　在持續(xù)不斷的樓市調(diào)控下，房?jī)r(jià)究竟會(huì)有何種走勢(shì)，恐怕是很多人都無(wú)法預(yù)測(cè)的事情。而30歲的適婚年齡，卻不得不面臨婚房這個(gè)無(wú)法回避的“剛需”問(wèn)題。以筆者的分析來(lái)看，既然是自住而并非純粹投資，那么30歲年輕人的購(gòu)房心態(tài)也無(wú)需特別糾結(jié)。從容的購(gòu)買(mǎi)一套“小戶型”，先把婚給結(jié)了，其實(shí)才是當(dāng)前的首要任務(wù)。

　　至于日后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，則可以采用“進(jìn)可攻、退可守”的戰(zhàn)略思維。如果房?jī)r(jià)日后上漲，至少已經(jīng)有了“蝸居”之所，而且也可以省下每個(gè)月的房租錢(qián)，年輕人便可將注意力完全放在工作和事業(yè)發(fā)展上，待日后收入提高后，再實(shí)現(xiàn)改善居住環(huán)境的愿望。

　　如果在樓市調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，則比很多選擇“一步到位”的購(gòu)房者機(jī)動(dòng)靈活，況且如果房?jī)r(jià)真的能夠降到合理區(qū)間，就可以把小戶型換成大戶型，這比“一步到位”的購(gòu)房者節(jié)省更多的金錢(qián)。

　　舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是10000元/平米，30歲年輕人購(gòu)買(mǎi)了一套40平米的小戶型(每月的房租變成了每月的房貸還款)。如果將來(lái)房?jī)r(jià)漲到了13000元/平米的話，那么本次“自住投資”就實(shí)現(xiàn)了12萬(wàn)元的“收益”;如果將來(lái)房?jī)r(jià)跌到了7000元/平米的話，那么本次“自住投資”雖然也造成了12萬(wàn)元的“損失”，但相對(duì)于100平米的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，卻整整減少了18萬(wàn)元的“損失”。并且，如果房?jī)r(jià)真能下跌如此之多的話，40平米購(gòu)房者還能以7000元/平米的相對(duì)低價(jià)把住房改善為100平米，從而實(shí)現(xiàn)進(jìn)可攻退可守的目標(biāo)。

需求才是“王道”

　　雖然購(gòu)買(mǎi)的是小戶型，但選購(gòu)時(shí)仍然不可輕視。首先需要考慮的，就是房產(chǎn)的性價(jià)比。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的大多數(shù)樓盤(pán)都采用了小戶型與大戶型比較接近的“統(tǒng)一售價(jià)”，兩者之間的差價(jià)甚至不到10%。在這樣的樓盤(pán)里，自然是購(gòu)買(mǎi)小戶型更為劃算，將來(lái)交易時(shí)也更加容易出手。而在個(gè)別樓盤(pán)中，小戶型則要比大戶型貴很多。尤其是在平均房?jī)r(jià)還不到萬(wàn)元的二三線城市，小戶型的售價(jià)要比大戶型高出了1000元/平米，購(gòu)房者最好還是敬而遠(yuǎn)之。

　　此外，購(gòu)房時(shí)還應(yīng)根據(jù)自身需求精挑細(xì)選。如果結(jié)婚之后短期內(nèi)不生孩子的話，那么40平米的超小戶型即可，如果結(jié)婚之后便要組成“三口之家”的話，那么60-70平米的常規(guī)小戶型更為適合。

　　需要注意的是，目前市場(chǎng)上還有30平米左右的青年公寓。此類超小戶型不但沒(méi)有客廳，甚至連廚房都沒(méi)有。這種缺乏實(shí)用性的青年公寓，年輕夫婦們最好還是敬而遠(yuǎn)之。

助你成功抄底

　　很多房產(chǎn)投資者都抱怨，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有像股市那樣的k線圖。實(shí)際上，我們只需要把每個(gè)月發(fā)布的“國(guó)房景氣指數(shù)”繪制成圖，同樣可以實(shí)現(xiàn)股市k線圖的近似效果。

　　以筆者所使用的一款股票軟件為例，便具備了這樣的功能。筆者為父母購(gòu)買(mǎi)的第二套住房，其實(shí)就是在“國(guó)房景氣指數(shù)”的走勢(shì)圖在2009年初出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)才出手的。恰逢當(dāng)時(shí)又有的樓市鼓勵(lì)政策，銀行貸款利率打七折，甚至還出現(xiàn)了房貸利率與存款利率倒掛現(xiàn)象，可謂房產(chǎn)抄底的最佳時(shí)機(jī)。

　　以發(fā)達(dá)的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每一次房產(chǎn)大牛市的間隔時(shí)間都比較長(zhǎng)。少則數(shù)載，多則二三十年。既然國(guó)內(nèi)已經(jīng)經(jīng)歷了一次房產(chǎn)大牛市，所以下一個(gè)牛市也許還十分遙遠(yuǎn)。因此適婚年齡的房產(chǎn)投資者還是應(yīng)以解決剛需為主要目的，想像前幾年那樣在很短時(shí)間內(nèi)賺取暴利，幾乎是不可能完成的任務(wù)了。